【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】「大臺(tái)中房市交易動(dòng)態(tài)資訊平臺(tái)」發(fā)布2021年Q1大臺(tái)中房市分析季報(bào)，就臺(tái)中市2021年Q1不動(dòng)產(chǎn)交易量體及價(jià)格進(jìn)行專業(yè)分析。在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量部分，2021年Q1建物買賣登記棟數(shù)為12,630棟，季減18.2％、年增20.9％；第一次登記棟數(shù)為3,585棟，季減51.1％、年減1.1％。
 
而以最新單月表現(xiàn)來(lái)看，2021年5月的建物買賣登記棟數(shù)為4,303棟，相較於上月增加11.4％，比2020年同月大增42.4％。5月建物買賣移轉(zhuǎn)的前三大熱區(qū)依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(673棟)、西屯區(qū)(556棟)及南屯區(qū)(378棟)。2021年累計(jì)至5月為止，建物買賣移轉(zhuǎn)登記棟數(shù)共計(jì)20,797棟，較2020年同期大幅領(lǐng)先4,326棟，年增26.3％。
 
房地合一稅2.0即將於下月正式上路，可預(yù)期將有一波逃命潮，進(jìn)而促使交易量成長(zhǎng)，惟受臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)登記制度影響，買賣登記棟數(shù)會(huì)有遞延反應(yīng)，無(wú)法馬上顯現(xiàn)出稅制改變對(duì)房市衝擊的交易量變化，再加上臺(tái)灣本土疫情於5月下旬升溫，全臺(tái)實(shí)施三級(jí)警戒，也直接讓房市買氣凍結(jié)，故兩者增減相抵之下，較難以藉由下半年的交易量來(lái)判斷打炒房政策是否奏效。再者，由於近期拉抬房市的主力市場(chǎng)為「預(yù)售屋」，而預(yù)售屋並無(wú)進(jìn)行實(shí)質(zhì)的產(chǎn)權(quán)登記，故在建物買賣移轉(zhuǎn)量能上是無(wú)法據(jù)實(shí)反映出來(lái)的，僅能以換約課稅呈報(bào)所得稅來(lái)稍作檢核。
 
建照、使照量部分，2021年Q1建照量為10,742(戶)，與2020年同期相比領(lǐng)先2,489(戶)，年增30.2％；使照量為2,479(戶)，較2020年同期落後424戶，年減14.6％。而依最新公布之2021年4月建照為1,935(戶)，月減20.2％、年增5.8％，本月雖有西屯區(qū)國(guó)安段社宅挹注508戶量能，惟單一社區(qū)超過(guò)百戶之個(gè)案僅3件，故表現(xiàn)較上月衰退；而使照為677(戶)，月減41.8％，年減15.7％，由於大樓核發(fā)案件量較少因而大幅下滑。
 
依實(shí)價(jià)登錄資料分析，2021年Q1成交金額為1,675億，季減30.3％、年增0.1％；成交量為11,006件，季減31.5％、年減4.9％。本季房屋與土地的成交數(shù)量佔(zhàn)比分別為79％、21％，成交總金額貢獻(xiàn)度分別為62％、38％。
 
在土地成交價(jià)格部分，2021年Q1都內(nèi)土地各類均價(jià)表現(xiàn)與上季相比，住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)與其他區(qū)下滑，商業(yè)區(qū)及農(nóng)業(yè)區(qū)上揚(yáng)；都外土地均價(jià)與上季相比，丙建下跌2.9萬(wàn)/坪，丁建成長(zhǎng)4.9萬(wàn)/坪，其餘類型土地價(jià)格無(wú)明顯波動(dòng)變化。(詳本季報(bào)第24頁(yè))
2021年Q1商業(yè)區(qū)土地均價(jià)約48.3萬(wàn)/坪；住宅區(qū)土地均價(jià)約28.5萬(wàn)/坪；工業(yè)區(qū)土地均價(jià)約15.6萬(wàn)/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)土地均價(jià)約11.2萬(wàn)/坪。本季商業(yè)區(qū)土地價(jià)格止跌回升，大幅拉升逼近50萬(wàn)/坪；住宅區(qū)回跌至30萬(wàn)/坪以下；工業(yè)區(qū)連兩季下修；農(nóng)業(yè)區(qū)則連兩季正成長(zhǎng)，並正式突破10萬(wàn)/坪，創(chuàng)下歷史新高。
 
近年來(lái)各類型建物的建坪平均單價(jià)為：透天厝單價(jià)約23.5萬(wàn)/坪，大樓單價(jià)約21.1萬(wàn)/坪，華廈單價(jià)約15.9萬(wàn)/坪，公寓單價(jià)約14.6萬(wàn)/坪。以長(zhǎng)期而言，呈微幅上漲趨勢(shì)。2021年Q1各類產(chǎn)品單價(jià)表現(xiàn)：以公寓漲幅逾1萬(wàn)/坪最多，大樓及透天厝成長(zhǎng)0.6萬(wàn)/坪，華廈則略漲0.2萬(wàn)/坪。
 
依據(jù)2021年Q1實(shí)價(jià)登錄資料顯示，臺(tái)中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產(chǎn)品為主，其成交數(shù)量比例分別為54％與25.5％，交易以總價(jià)500~1,000萬(wàn)元為主，佔(zhàn)41.4％。
 
2021年Q1各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)大樓交易案件(超過(guò)百件者)，以西區(qū)單價(jià)較高，而交易量則集中在北屯區(qū)、大里區(qū)及西區(qū)。北屯區(qū)適逢鴻邑璞麗與豐謙蜜之地交屋潮，成交價(jià)分別為20~20.9萬(wàn)/坪、22.2~29.2萬(wàn)/坪，並有數(shù)案餘量交易，本季高價(jià)位跌幅逾1.5萬(wàn)/坪，反觀底標(biāo)則反映鴻邑璞麗、總太2020交易行情而成長(zhǎng)近3萬(wàn)/坪；大里區(qū)全區(qū)達(dá)2字頭房?jī)r(jià)，僅頂標(biāo)有價(jià)跌情形；西區(qū)過(guò)半交易為華太松庭(成交價(jià)33.2~41.1萬(wàn)/坪)，並有麗晨山溜滴(成交價(jià)26.3~35.2萬(wàn)/坪)進(jìn)場(chǎng)交易，均標(biāo)以上區(qū)位價(jià)格達(dá)35萬(wàn)/坪，低價(jià)位區(qū)則落在30萬(wàn)/坪左右。
 
而分析2021年Q1各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)透天厝交易案件(超過(guò)35件者)，以沙鹿區(qū)之平均總價(jià)較高，本季新屋透天厝交易熱區(qū)為太平區(qū)、梧棲區(qū)及龍井區(qū)。太平區(qū)購(gòu)買主力帶為1,136~1,900萬(wàn)元間，本季底標(biāo)~均標(biāo)小跌，僅頂標(biāo)價(jià)漲逾300萬(wàn)；梧棲區(qū)購(gòu)買主力帶為880~1,258萬(wàn)元間，整體價(jià)格與上季相比無(wú)明顯波動(dòng)變化；龍井區(qū)購(gòu)買主力帶為930~1,341萬(wàn)元間，全區(qū)價(jià)揚(yáng)。
 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場(chǎng)研究室陳孟筠經(jīng)理表示，觀察近期臺(tái)中市在地投資概況，除因應(yīng)臺(tái)商回流促使工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)趨於熱絡(luò)以外，亦可發(fā)現(xiàn)不論是壽險(xiǎn)業(yè)抑或是大型建商，均有積極往商業(yè)複合功能型投資案布局的跡象。聚焦於臺(tái)中重大交通樞紐建設(shè)，包括了陸(高鐵、臺(tái)鐵、捷運(yùn))、海(臺(tái)中港)、空(臺(tái)中國(guó)際機(jī)場(chǎng))，其中又以「陸」為內(nèi)需市場(chǎng)首重位置。
 
高鐵臺(tái)中站(又稱為高鐵烏日站)於2007年1月5日正式通車，位置規(guī)劃在全線正中央，近六年的單日平均進(jìn)出站均達(dá)5萬(wàn)人以上，2020年旅客人次統(tǒng)計(jì)為全線第二名，可見(jiàn)高鐵通車開(kāi)啟的「一日生活圈」流量需求強(qiáng)勁，尤以臺(tái)中又屬前段班。隨著捷運(yùn)綠線正式通車，軌道經(jīng)濟(jì)學(xué)效應(yīng)正逐漸擴(kuò)散，綜觀高鐵各大車站基地條件，臺(tái)中站具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，其一、高鐵臺(tái)中站與臺(tái)鐵新烏日站及中捷臺(tái)中高鐵站形成三鐵共構(gòu)，其二、高鐵臺(tái)中站是高鐵全線中距離國(guó)道一號(hào)、國(guó)道三號(hào)、74號(hào)快速道路等對(duì)外聯(lián)外道路最為接近之車站，並有數(shù)條公車路線行經(jīng)。正所謂「交通帶來(lái)人流，人流帶來(lái)活水」，完善的交通網(wǎng)絡(luò)使得本區(qū)勢(shì)必成為臺(tái)中市門戶要地。
 
觀察烏日區(qū)長(zhǎng)期的戶數(shù)及人口統(tǒng)計(jì)表現(xiàn)(詳下表)，近十年來(lái)區(qū)內(nèi)戶數(shù)與人口最多的里前三名依序?yàn)榫诺吕?、烏日里以及仁德里，以臺(tái)74線以東範(fàn)圍為主要發(fā)展地區(qū)；然而隨著高鐵臺(tái)中站周邊重大建設(shè)開(kāi)發(fā)案陸續(xù)推動(dòng)啟用，可發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)貞魯?shù)與人口移動(dòng)的脈絡(luò)已轉(zhuǎn)向於臺(tái)74線以西範(fàn)圍，即往高鐵臺(tái)中車站地區(qū)所在的三和里與榮泉里靠攏。以2021年5月最新的資料顯示，三和里戶數(shù)較2010年增加1,384戶、人口亦比2010年成長(zhǎng)2,338人，而榮泉里戶數(shù)則較2010年增加1,978戶、人口比2010年大增3,961人。
 
彙整高鐵臺(tái)中站周邊開(kāi)發(fā)案，包含國(guó)泰人壽與永聯(lián)物流公司合作的「物流共和國(guó)臺(tái)中園區(qū)」、號(hào)稱全臺(tái)高鐵站區(qū)最大招商案「超級(jí)娛樂(lè)購(gòu)物城」預(yù)計(jì)六月底開(kāi)標(biāo)，以及近日方由富旺國(guó)際標(biāo)下的土地使用權(quán)承租案，均為當(dāng)?shù)刈⑷胍还蓮?qiáng)心劑，除可供應(yīng)當(dāng)?shù)貎?nèi)需市場(chǎng)外，更大的是拓展軌道經(jīng)濟(jì)所延伸的可及性範(fàn)圍，即便是外地客，亦無(wú)需舟車勞頓考量進(jìn)入市區(qū)的交通動(dòng)線，三鐵共構(gòu)及周邊完善的交通動(dòng)線串整，出站即可馬上進(jìn)入城中城活動(dòng)，商業(yè)規(guī)模發(fā)展可期！